Qualunque processo di acquisto che riguardi proprietà immobiliari sia ad uso residenziale che commerciale o agricolo, o vendita di aziende si richiede da parte dell’Advisor o dei Consulente Immobiliare una attività propedeutica di “indagine” in diversi settori allo scopo di raccogliere tutte le informazioni rilevanti che l’acquirente potrebbe aver bisogno e desiderare di conoscere prima di sottoscrivere una proposta di acquisto.
Si tratta di una attività che spesso richiede il coinvolgimento di altre professionalità in campo legale e fiscale e comprende un vasto campo di indagine che viene segmentato in relazione al tipo di immobile da acquistare da parte del cliente.
Difatti come si potrà comprendere , sebbene la check list delle due diligence sia più o meno la stessa la stessa , le metodiche di approfondimento e di reperimento delle informazioni , come pure gli indirizzi di valutazione , sono molto diversi nel caso di vendita di un immobile, di un terreno agricolo, di una azienda agricola o di una azienda produttrice di beni o servizi.
Per restare nell’ambito che ci interessa limiteremo quindi la descrizione delle due diligenze a tutte quelle procedute consigliate da seguire nel caso di acquisto di un immobile ad uso residenziale o commerciale da parte di un acquirente.
Possiamo affermare pertanto che si possono distinguere le seguenti attività di Due Diligenze Immobiliare:
1)Due diligence finanziaria – è una attività intesa come valutazione dell’immobile in relazione all’uso attuale o potenziale , alla zona dove è collocato e all’andamento del mercato di riferimento (residenziale, artigianale, industriale).
Comporta quindi l’acquisizione di una serie di dati che potranno essere utili per la valutazione dell’investimento:
- Reddito lordo ottenibile da futura locazione o reddito lordo attuale;
- Costi condominiali
- Esistenza debiti condominiali o esistenza di delibere che prevedano la realizzazione di spese straordinarie di rilevante entità;
- Debiti tributari o assicurativi;
- Immobile insediato in una zona con alta variabilità degli affitti;
- Valutazione dell’andamento degli affitti negli anni precedenti;
- Spese di gestione collegate alla proprietà;
- Esistenza di mutui e caratteristiche del finanziamento sottoscritto;
2)Due diligence legale – è una attività all’interno della quale si esplicano diverse funzioni tra cui la ricerca della documentazione attestante tutti gli atti di trasferimento dell’immobile al fine di ricostruire la piena titolarità dell’immobile e quella che possa evidenziare l’eventuale presenza di pesi, vincoli e gravami nonché di obblighi legali in sospeso sulla proprietà o sui suoi attuali proprietari ( vincoli di natura urbanistica e/o paesaggistica; vincoli di natura contrattuale; vincoli inclusi nel Dlgs. 42/2004 )
L’indagine sui vincoli di natura urbanistica e paesaggistica sarà condotta nell’ambito degli strumenti urbanistici vigenti (sia generali che attuativi) e paesaggistici (Piani territoriali, Piani regionali, ecc..). A tal fine, è possibile ricorrere all’analisi del certificato di destinazione urbanistica (art. 30 del DPR 380/2001).
Particolare attenzione dovrà essere posta sull’inventario dei dati catastali dell’immobile ( visure catastali storiche e planimetrie ) e la comparazione di questi con quanto contenuto negli atti di provenienza, dei titoli edilizi e negli incartamenti inerenti gli aspetti urbanistici compresa la rispondenza della planimetria dell’immobile allo stato dei luoghi attuale, il cui scopo è quello di evidenziare l’esistenza di difformità urbanistiche dell’immobile in questione e di quantificare gli eventuali oneri finanziari da sostenere per riportare il bene in uno stato di piena legittimità.
In caso di immobile locato , sarà opportuno effettuare anche una analisi dei contratti di locazione in corso e delle garanzie locative
3)Due diligence fiscali –questo tipo di attività ha una sua particolare importanza nell’ambito delle operazioni di compravendita di aziende , ma come si potrà comprendere anche nel settore immobiliare una analisi preventiva degli aspetti fiscali legati alle operazione di compravendita, ai costi di eventuali mutui , alla possibilità di cedere in locazione l’immobile e quindi all’esame delle varie opportunità offerte dai contratti di locazione e la loro conseguente tassazione ha la sua importanza.
4) Due diligence tecnica – è una attività di verifica tecnica che consiste nella valutazione dello stato di un immobile e che considera aspetti edilizio – strutturali, urbanistico – ambientali, impiantistici e di manutenzione.
Inizialmente si procede ad un sopralluogo che prevede non solo un rilievo geometrico e fotografico che descriva lo stato di fatto dell’immobile , ma consente assieme alla documentazione legale reperita di verificare eventuali difformità e di comprendere le caratteristiche fisiche dell’immobile allo scopo di utilizzarle nella ricerca e selezione dei beni comparabili, necessari alla corretta applicazione del metodo del market comparison approach (MCA).
Il sopralluogo si completa con l’esame dello stato di manutenzione generale dell’immobile che prevede una stima della efficienza degli impianti, degli infissi, delle murature , delle strutture e degli scarichi nonche l’esame delle dichiarazioni di conformità relativi ai vari tipi di impianti installati.
Compito della due diligenze tecnica è quella di verifica dello stato urbanistiche che prevede il reperimento della licenza edilizia, concessione o permesso di costruire, rilascio del certificato di abitabilità, condoni, nonché la verifica di eventuali abusi o irregolarità edilizie, la verifica dei dati e delle planimetrie.
Al termine di queste attività , tutto il lavoro documentale dovrà confluire in un report, che conterrà i risultati delle indagini eseguite , eventualmente corredato da un sommario sintetico delle criticità emerse e delle raccomandazioni da seguire per svolgere indagini suppletive.
Ogni lavoro che elevi l’umanità ha la sua dignità e la sua importanza e dovrebbe essere intrapreso con diligenza e perfezione.
(Martin Luther King)
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