La globalizzazione dei mercati e le conseguenze di alcune crisi economico-finanziarie internazionale hanno sviluppato particolare attenzione sul tema delle valutazioni immobiliari che ha assunto una grande importanza soprattutto per la necessità da parte degli Istituti di Credito e dei Fondi Immobiliari di disporre di indicazioni utili e norme generali comuni per la determinazione del valore dei beni immobiliari che avessero la funzione di tutelare sia il cliente che si rivolge ad una banca per l’ottenimento di un mutuo ipotecario sia i risparmiatori nell’ambito del ruolo svolto dai Fondi nel risparmio gestito.
Attualmente le principali norme di riferimento internazionale in tema di standard di valutazioni immobiliari sono:
– International Valuation Standards “White Book” (IVS) dell’IVSC in Italia promosso da Tecnoborsa
– Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) redatti dalla The Appraisal Foundation sotto l’egida del Congresso degli Stati Uniti d’America e con la partecipazione dell’Appraisal Institute (L’Appraisal Institute è la principale associazione di valutatori americani che ha stretto in Italia un accordo di cooperazione con l’IsIVI e l’OSMI-Borsa Immobiliare italiana )
– “Red Book“ della RICS ( Royal Institution of Chartered Surveyors, una organizzazione internazionale che raccoglie professionisti da tutti i comparti dell’immobiliare.
– European Valuation Standard – il cosiddetto “Blue Book” (EVS) della TEGoVA ;
– Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) dell’Appraisal Foundation;
– Comitato di Basilea sulla Vigilanza del Credito.
Tutti i I procedimenti estimativi eseguiti secondo gli standard internazionali indicati dai riferimenti menzionato fanno comunque emergere tre principali metodiche che possono riassumere i metodi attualmente seguiti nel settore di valutazione degli immobili.:
- Il Market Comparison Approach o Metodo Comparativo del Mercato (MCA)
si fonda e si esplica su attività di indagine di mercato al fine di ottenere informazioni e dati di transazioni recenti di immobili simili, selezione di contratti rilevanti ai fini della stima, ossia delle unità immobiliari (comparables) che soddisfano la verifica preliminare e hanno un grado di similarità maggiore con l’immobile da valutare, comparazione del prezzo degli immobili rilevati attraverso le caratteristiche rilevanti e stima del prezzo marginale di ciascunacaratteristica e degli aggiustamenti del prezzo totale di ciascuna unità immobiliare.
- Income Capitalization Approach o Metodo Capitalizzazione del Reddito
si concentra sul redito prodotto dall’investimento immobiliare ed è quindi un metodo per trasformare in valore il reddito di un immobile; ne consegue che maggiore è il suo reddito maggiore darà il valore dell’immobile. La formula che si applica per la applicare il metodo di capitalizzazione è la seguente:
Valore di mercato della proprietà=Reddito Operativo netto (NOI)/Tasso di Capitalizzazione
dove il NOI è il reddito mensile al netto delle spese gravanti sull’immobile moltiplicato per 12 e il tasso di capitalizzazione è il risultato del rapporto tra il NOI e il prezzo pagato per l’acquisto dell’immobile .
In questo caso è possibile tuttavia avere valori che risultano fuori mercato. Il metodo è possibile anche utilizzarlo al contrario. Supponiamo cioè di stare in cerca di una proprietà che generi un Tasso di Capitalizzazione del 5% annuo che abbia un NOI di 25.000 euro . In questo caso possiamo dire , ultilizzando la formula inversa , che il valore della proprietà dovrebbe essere di 25.000/0.05 = 500.000 euro ;
- Cost Approach o Metodo del costo ,
consiste nel determinare il valore di un immobile attraverso la somma del valore del suolo e del costo di ricostruzione dell’edificio, eventualmente deprezzato di un ammortamento. E’ tuttavia utilizzato prevalentemente per la determinazione del valore di chiese , scuole e edifici commerciali soprattutto se si tratta di nuovi edifici. Poco o quasi niente utilizzato per le valutazione di immobili residenziali
Il principio della comparazione afferma che la comparazione è il fondamento metodologico della valutazione
S. Tommaso D’Aquino
…comparare aliquod cum aliquo…
Riforme strutturali e valutazioni immobiliari
Anche gli istituti di credito e i Fondi hanno adeguato i criteri di valutazione immobiliare attraverso l’adozione di “Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie” che assieme a queste disposizioni rappresentano le principali fonti normative e regolamentari europee relative alle valutazioni di immobili a garanzia di esposizioni creditizie.
- il Regolamento UE n. 575/2013 del 26 giugno 20131
, relativo ai requisiti prudenziali
per gli enti creditizi e le imprese di investimento e che modifica il regolamento (UE) n. 648/2012; - la Direttiva 2013/36/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 26 giugno
2013, sull’accesso all’attività degli enti creditizi e sulla vigilanza prudenziale sugli enti creditizi e sulle imprese di investimento, che modifica la Direttiva 2002/87/CE e abroga le Direttive 2006/48/CE e 2006/49/CE; - a Direttiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo e del Consiglio del 4 febbraio 2014 in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali e recante modifica delle Direttive 2008/48/CE e 2013/36/UE e del Regolamento (UE) n. 1093/2010;
- gli Orientamenti EBA in materia di concessione e monitoraggio dei prestiti Guidelines on loan origination and monitoring – (da ora EBA LOM) pubblicati il 29 maggio 2020;
Le Linee Guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie definiscono quindi per gli operatori del mercato (valutatori, società di valutazione, banche, ecc.), che li applicheranno, principi, standard, regole e procedure per la corretta valutazione in base alle disposizioni normative e regolamentari vigenti aggiornando, rispetto alle precedenti versioni, i riferimenti delle fonti e la terminologia utilizzata sulla base, peraltro, delle metodologie e prassi di valutazione riconosciute a livello internazionale e nazionale.